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智库·观察|楼市调控的空间与边界

时间:2020-04-21 10:25:15

  写在前面

  疫情之下中国经济下行压力加剧,房地产业展开自救的同时拉动经济的作用再次显现。在“房住不炒”的原则指导下,如何通过稳定房地产投资、刺激合理消费需求,达到稳定经济的目的是当前不可回避的课题。虽然我们反复强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,但在严峻的疫情下,稳定经济的大局显得尤为重要。守住房地产调控边界,适度释放房地产调控空间,充分发挥房地产对经济的带动作用,这才是房地产调控应有之义。

  全球新冠肺炎疫情发展到现在的状况出乎所有人预料。本以为国内疫情得到有效控制后可迅速恢复经济,但全球疫情的恶化再次为中国经济蒙上厚重阴影。与2003年SRAS相比,无论是影响范围还是持续时间都不可同日而语;与2008年全球金融危机相比,这次对经济造成的影响也远超前者。2008年金融危机是从金融系统间接影响到实体经济,本次疫情则是直接作用于供应端和需求端,对实体经济造成冲击。从疫情暴发的时间节点看,正处在中国经济转型升级的阵痛期,又是三大攻坚战特别是全面建成小康社会的决胜之年,中国经济面临前所未有的考验。

  疫情防控方面,我们面临“外防输入,内防反弹”的艰巨任务;恢复经济方面,面临投资、消费和进出口全方位失速压力。抗击疫情与经济增长面临双重压力,如何获取两条战线上的双胜利是对各级政府部门提出的前所未有的挑战。

  严峻形势下,国家采取了适度宽松的货币政策和积极的财政政策,推出了一系列刺激投资和消费政策措施,取得了一定成效,但此次危机非同寻常,还需更有力的政策支持。房地产作为国民经济重要产业,在投资端和消费端有着其他行业无法比拟的拉动作用,如果善用房地产调控政策,在“房住不炒”的基础上精准施策,调整过于严苛和不科学的政策措施,增加有效供应,适度放开合理需求,将对抗击疫情恢复经济产生重要作用。

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  疫情形势严峻

  西方国家忙“救市”

  虽然国内疫情得到有效控制,但全球疫情形势非常严峻,全球确诊人数正以几何级数字增长,全球主要经济体无一例外成为疫情重灾区。国际货币基金组织总裁格奥尔基耶娃近日在发表演讲中指出,全球经济正面临1929年大萧条以来最严重的衰退,160多个国家人均收入会在2020年出现负增长,90多个国家已经向国际货币基金组织申请了融资支持。中国国际经济交流中心总经济师陈文玲在中国经济大讲堂表示,目前所面临的危机是疫情防控下的生命危机、公共卫生危机、生态危机、金融危机等危机的交织,很可能引发全球性的经济危机。这场疫情对全球化背景下的经济摧毁不亚于一场战争。世界贸易组织4月8日发布的《全球贸易数据与展望》报告预计,由于新冠肺炎疫情影响,2020年全球贸易可能缩水13%~32%。

  受疫情影响,美国股市在3月出现4次熔断,石油价格暴跌,全球股市和大宗商品市场一片哀鸿。美国等西方国家被迫采取史无前例的量化宽松政策,美国继抛出2万亿美元经济刺激法案之后,又提出一项覆盖范围广泛、规模达2.3万亿美元的救助计划。40多个国家实行零利率甚至负利率政策,货币政策用到极限。全球债台高筑,总债务超过250万亿美元。

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  中国经济增长压力巨大

  中国经济作为世界经济的稳定之锚率先受到疫情冲击。虽然目前国内疫情得到有效控制,但在全球疫情大暴发的环境下,在产业链全球化的背景下,中国经济很难独善其身。中国人民银行原副行长、清华大学国家金融研究院院长朱民认为,与2008年金融危机不同,这次疫情的冲击体现在直接通过封城甚至封国,对总供给和总需求造成影响,对实体经济产生冲击。

  对于投资的影响,主要体现在企业因疫情停工停产,相当于按下暂停键,但停工停产后的恢复并非易事;在产业链全球化的背景下,任何一个环节出现问题都可能导致整个产业链的瘫痪。从国内市场看,虽然疫情得到控制,规模以上经济大多实现复工复产,但人流、物流、信息流仍然存在巨大障碍,特别是中小企业面临严重资金困难,疫情影响是致命的。国家统计局数据显示,一季度,全国固定资产投资同比下降16.1%,其中基础设施投资下降19.7%,制造业投资下降25.2%,房地产开发投资下降7.7%。

  

数据来源:Wind

 

  对于消费的影响相比投资影响更为直接。衣食住行娱等几乎所有与百姓生活相关的消费都出现明显下降。据国家统计局数据,一季度,社会消费品零售总额78580亿元,同比下降19.0%。

  对于外贸影响更是显而易见。国内疫情严重时,150多个国家对我国实行了限制性措施,国内疫情刚刚好转,境外疫情又急剧恶化,越来越多的国家采取了封城、封国措施,外贸基本停滞。2019年我国外贸收入对GDP增长的贡献是0.7个百分点,占GDP增长的12%,朱民预测,按照目前的形势,今年外贸对经济增长的贡献达到0.1个百分点都比较难。

  综合三大板块,对投资的影响随着企业的开复工和“新基建”等大型投资项目的启动,可以较快得到恢复,甚至会有一个较为明显的增长;消费需求,已经损失一个季度无法弥补,二季度能恢复到何种程度取决于疫情防控形势,但至少将影响到上半年;外贸需求的影响料将持续至全年。根据国家统计局4月17日公布的数据,一季度国内生产总值下降6.8%。经济的下滑直接影响到企业生存和国民就业,进而威胁到金融系统的安全,今年中国经济提出的“六稳”(稳就业、稳金融、稳外资、稳外贸、稳投资、稳预期)均面临严峻挑战,实现全年经济目标需要强有力的政策支持,甚至超常规的“重拳”和“组合拳”。

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  稳经济,寻找政策发力点

  为了降低疫情影响,中国采取了适度宽松的货币政策和积极的财政政策。2月初,央行向市场投放流动性1.7万亿元。随后,公开市场操作利率、中期借贷便利(MLF)利率、贷款市场报价利率(LPR)接力式下调,年内3次降低存款准备金率,并于4月7日大幅下调金融机构在央行超额存款准备金利率。除了通过货币政策大幅释放流动性外,财政部及地方政府还通过一系列财政补贴和税收减免政策纾解企业资金困境,支持企业复工复产。

  

数据来源:Wind

 

  央行发布的3月金融数据显示,3月M2货币供应量同比增长10.1%,比上月末和上年同期分别高1.3个和1.5个百分点;3月新增人民币贷款2.85万亿元;一季度社会融资规模增量累计为11.08万亿元,比上年同期多2.47万亿元。适度宽松的货币政策和积极的财政政策为市场注入了强大的流动性,为中国经济恢复增长和政策实施提供了重要保障。

  当然,货币政策的宽松并不等于大水漫灌,还需精准发力,找准发力点至关重要。

  以“新基建”为主的基础建设投资是拉动投资的新引擎,也是政策的发力点。“新基建”大致包括5G基建、工业互联网、特高压、城际高速铁路和城际轨道交通、新能源汽车及充电桩、大数据中心、人工智能七大领域。与传统的“铁公基”相比,“新基建”更具科技含量,更能引领消费增长和适应消费需求。3月4日的中央政治局常委会上明确提出,“加快推进国家规划已明确的重大工程和基础设施建设;加快5G网络、数据中心等新基建进度”,意味着新基建将成为本轮投资的重中之重。

  

数据来源:Wind

 

  刺激消费需求是稳经济的落脚点也是政策的发力点。从3月份以来,中央出台一系列政策,推进新一代消费,推动消费升级;一些地方政府通过发放消费券刺激消费需求。美国等西方国家采取直接发钱的形式,虽然显得财大气粗,但并不科学。刺激消费也要精准施策:一是对于贫困阶层,应将刺激消费与精准脱贫相结合,通过直接发钱改善他们的生活状况,保障基本消费。二是对于失业人群应从就业帮扶角度发力,通过发放培训补贴提升就业能力,进而提升其消费能力。三是对于中高收入阶层,通过改善消费环境、放松某些消费领域的限制,推动消费升级。例如通过住房限购政策的调整满足住房改善需求,通过汽车购置补贴和适当放开指标等形式扩大汽车消费需求,通过打造旅游环境刺激旅游经济升级等。

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  房地产调控适度放松的必要性

  房地产在国民经济中的地位举足轻重。从宏观经济关联度看,曾经有统计数据显示,房地产与实体经济关联度达到60%,与金融负债关联度60%,与百姓家庭资产关联度60%。从宏观经济占比角度看,房地产投资与居住消费总体占GDP比重达到15%左右,其中住房消费占比接近9%。从产业链条看,房地产关联着建筑、钢铁、水泥、建材等数十个行业,住房需求对建筑、建材、金属、金融行业的拉动率超过15%,带动作用明显。无论是从投资还是消费角度,无论是从稳就业还是从稳金融角度,房地产的地位都不容忽视。

  

数据来源:Wind

 

  随着地方政府对房地产依赖度的提升,也产生了很多负效应,特别是2008年的4万亿投资刺激下的房价暴涨至今让人诟病。本轮房地产调控,政府果断提出“房住不炒”原则,并反复强调“不将房地产作为短期刺激经济手段”,通过加快建立长效机制,推动“一城一策”提升房地产调控的精准性和有效性。从房价这一指标看取得了明显效果,一线城市房价基本停涨,二线城市房价涨幅趋缓,房地产泡沫风险初步得到化解。但仍存在较多问题:从供需结构上看,一线及二线热点城市供应不足,部分三四线城市供应量过大,消化能力不足;从产品结构上看,保障性住房供应不足的状况依然明显;从政策措施上看,有些地方政策过于教条或严苛,限制了正常住房消费需求。从因城施策的角度,部分地区适度放松政策也具有合理性和必要性。

  此次疫情对宏观经济的影响巨大,房地产业首当其冲。主要体现在:销售下滑造成资金链紧绷,今年一季度,商品房销售面积21978万平方米,同比下降26.3%,销售额20365亿元,同比下降24.7%。;停工停产造成项目开发进度放缓;商业地产租金收入锐减。近日渣打银行公布了中国开发商景气指数显示,中国开发商景气指数已由去年年中的45跌至20,下跌幅度明显。受疫情影响,房企资金链风险加剧,负债率高企,从稳金融和稳预期的角度,适度放松调控也是应对金融风险和系统性风险的必然之选。

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  调控的空间与边界

  房地产调控的基调已经非常明确——“房住不炒”,“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,这是不能突破的原则和底线。目标是“稳地价、稳房价、稳预期”。

  本着上述原则,房地产在土地、金融、市场等领域还有着相当大的政策释放空间。

  首先是调节土地土地供应结构和节奏。在供地结构方面包括两个层面:一是空间结构,对于一线城市和热点二线城市增加土地供应,相对过剩的三四线城市则要适当控制供地节奏;二是供地产品结构,根据需求合理调配住宅用地、商业用地、产业用地比例,保障房与商品比例,产权住房与租赁型住房比例。一二线城市房价高企,最直接的因素是住宅用地供应不足。对于这些热点城市,一方面可率先推行集体土地入市,城市核心区域土地储备不足的,可适当向外围拓展,缓解土地市场压力;另一方面,尽快盘活存量用地,包括批而未供和供地未开发两部分,尽快形成市场供应。

  目前开发商资金链吃紧,拿地热情不高,土地流拍、流标严重。政府部门一方面应当努力降低土地收储成本和起拍价格,另一方面可通过调整土地出让金付款方式等手段降低企业拿地门槛和成本。

  据统计,今年前3月,TOP50房企拿地总额3589亿元,同比下降24.3%。拿地大幅减少,意味着未来可开发量下降,产品供应减少,供需矛盾加剧,稳地价是稳房价的基础。

  最近国务院下发的《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》可以解读为对土地要素市场改革迈出重要一步,对房地产市场将产生深远影响。

  其次是缓解房企融资需求。经历了本轮调控,大多数开发商放缓了开发节奏,把重点放在降负债方面,负债率基本可控。但突如其来的新冠肺炎疫情打乱了开发商节奏,连续一个季度的销售不畅造成资金回笼困难,资金链承压,特别是一些中小企业陷入融资困境。央行连续释放流动性,但对于大量中小房企来说由于行业受限,很难获得资金支持。金融监管部门反复强调避免信贷资金违规流入房地产,防范金融泡沫,但疫情之下企业的生存更为重要,不仅关系到金融稳定大局,还关系到民生和就业。在此情况下还需区别对待,对确实存在资金困难的企业有必要施以援手。

  第三,适度放松或调整限购限贷政策,刺激合理需求。被称为“史上最严厉”的楼市调控政策已经实施3年有余,从稳定房价的角度确实起到了一定效果,但长期通过行政手段抑制市场需求也使得一些正常的居住需求被“误伤”。在目前疫情严重影响经济的形势下,刺激消费需求成为稳定经济的必选项。所有消费需求中住房消费的拉动作用最为显著,刺激住房合理消费势在必行,前提是“房住不炒”的原则不能变,这就需要地方政府对市场的判断更准确,政策更精准,手段更丰富。例如对首套购房在信贷上给予更大优惠,加大公积金贷款支持力度,对改善型需求给予适当宽容的条件。限购方面,对于大中城市适度放宽外来人口的购房资格,降低外地人购房的社保缴纳期限限制,满足城市常住非户籍人口的住房需求。对于一些库存较严重的区域适当放松限购条件,限购区域从简单的行政区划调整为按照地理距离适度调整。举例来说,北京与廊坊北三县购房资格互认,将市场打通,既可缓解北京地区的供需矛盾,又可满足低收入阶层的住房需求。类似情况在全国热点城市还有很多。

  第四,加大保障房供应力度。保障房的开发建设不仅是对投资和消费的拉动,也是房地产市场补短板的重要内容。相比于大基建,保障房的投资更具民生属性,意义重大。在保障房建设上,一方面政府要舍得让利于民,在土地出让、资金使用等方面给予更大程度支持;另一方面,要鼓励民营开发商积极参与,使保障房建设在投资端和消费端惠及更多群体。

  第五,加快城市更新和老旧社区改造。与建设保障房相类似,城市更新需要政府的引导和企业的积极参与,一方面拉动投资,另一方面改善民生。特别是疫情之下一些老旧小区社区和居住环境的弊端凸显,居民改善需求更为强烈。

  房地产作为国民经济重要产业,不是简单的短期刺激经济的手段,但事关宏观经济,也事关民生。在严峻的疫情形势下,稳定经济的大局显得尤为重要。守住房地产调控边界,适度释放房地产调控空间,充分发挥房地产对经济的带动作用,这才是房地产调控的应有之义。

来源: 新浪网  作者:   编辑: bj2020
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